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Ho visto il Vostro sito perché sto cercando dei collaboratori in Croazia nei dintorni
di Pola o comunque in Istria per aprire una
attività commerciale ed artigianale
riguardante il settore termoidraulico e di climatizzazione rivolto ai medio grandi
impianti (alberghi e grandi spazi senza trascurare il piccolo).
Ho una ditta con 33 anni di esperienza nel settore e ho già realizzato dei lavori
per conto della Jadran Turist di Rovigno. Ho dei contratti di esclusiva con dei marchi
di settore a livello europeo per la distribuzione dei prodotti tecnologici e mi sto
muovendo per trovare degli spazi commerciali in affitto in Croazia dove trasferire
la parte della mia attività.
Un altro obbiettivo che sto seguendo è quello di acquisire dei terreni edificabili
e di realizzare degli appartamenti turistico - residenziali di buon livello da
vendere ai cittadini italiani, pur sapendo che l'italiano come persona fisica non
può rogitare a se stesso almeno fino al 2007 (la prima data possibile dell’entrata
della Croazia in UE). Con un notaio del posto abbiamo trovato una soluzione per
fare entrare in proprietà l'immobile senza necessariamente costituire una ditta
come si usa fare attualmente. Ho gia in trattativa un terreno di 3400 mq con
possibilità di realizzare 800mtq di coperto in una unica palazzina su tre piani
a 40 mt dal mare su una splendida baia.
La domanda che Vi rivolgo e la seguente:
Conoscete della gente valida e affidabile con cui possa portare avanti i
miei progetti? Vi sarei riconoscente se mi dareste alcune dritte.
Io abito ad Aquileia vicino a Grado e ho la fortuna che d'estate
quando vado a Rovigno o in qualsiasi
parte della Croazia sul mare,
accendo i motori della barca e vado prendendo il sole.
Saluti Livio Duca
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Veramente, non potremmo dire di conoscere personalmente qualcuno in zona
che possa corrispondere alle Sue esigenze. Però, da tempo ci siamo accorti
che per il sito passa della gente valida e volenterosa ed abbiamo cercato
di "fermarli" facendogli lasciare un annuncio o magari qualche articolo.
Nonostante il tema principale del nostro portale sia il turismo, abbiamo
inserito anche alcune pagine di piccoli annunci e, di recente, la pagina
"Economia in Croazia" dove può trovare alcune offerte.
Provi a sentirli, magari trova qualcuno di interessante.
Per quanto riguarda la possibilità di acquistare gli immobili in Croazia, non siamo
sicuri, ma ci sembra che portando la residenza in Croazia anche una persona
fisica possa acquistare senza limiti. Ci è sembrato di capire che il vincolo
della reciprocità (un cittadino italiano può acquistare un immobile in Croazia
solo quando c’è anche un cittadino croato che acquista un immobile in Italia)
scatti solo quando un cittadino non residente in Italia (Croazia) voglia
acquistare un immobile in Italia (Croazia), ma per chi è residente,
la reciprocità non c’entra. Magari ci sbagliamo?!... nella maggior parte
dei casi di cui siamo a conoscenza, è stata aperta una società in Croazia
e l’immobile è stato intestato a questa società.
Saluti Branko e Nicoletta
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Ho ricevuto con molto piacere la Vostra risposta. Nella pagina che mi
avete indicato ho individuato già un ingegnere che contatterò subito.
Vorrei, inoltre, mettervi al corrente di come intendo muovermi nel settore immobiliare.
Sono in trattativa per un terreno a
di cui vi mando una
planimetria e alcune foto.
Che cosa ne dite del posto?
La media dei prezzi al mq degli immobili nuovi attualmente si aggira intorno ai
1.700 euro/mq con vista mare. Non è molto se si fa il paragone che a Grado
per gli ultimi appartamenti vista mare il prezzo richiesto è di 4.000 euro al mq.
Visto che un italiano come persona fisica non può ancora rogitare, ma può
acquistare avendo una ditta, pensavo di proporre al mercato italiano che voglia
acquisire un immobile in proprietà in Croazia una soluzione elaborata con un
notaio del posto, in piena norma di legge. Una volta individuato il terreno si
versa una caparra al proprietario del terreno e si eseguono le progettazioni
dell'immobile. Il proprietario del terreno presenta la richiesta di concessione
edilizia di primo grado al comune e di secondo grado a Zagabria. Detta operazione
è necessario farla eseguire ad un cittadino croato in quanto se si presenta la
domanda fatta da una società croata ma con titolari stranieri, per avere le
autorizzazioni a costruire potrebbero passare anche due anni, sempre che approvino
il progetto. In caso di mancata autorizzazione a costruire il padrone restituisce la caparra.
A concessione edilizia avuta si costituisce una società che si intesterà il terreno e
realizzerà la costruzione dell'immobile. I soci che faranno parte della società
entreranno nella società con l'importo esatto ed identificato nell'appartamento
che vogliono tenere. La costruzione dell'immobile viene eseguita dalla stessa società
che sarà padrona dell' intero immobile. Non mi dilungo nel dire come, ma per me è
possibile data l'esperienza che ho nel settore.
Provate a pensare ad un appartamento di 50 mq in riva al mare in Croazia al prezzo
per chi aderisce all'operazione di 50.000 euro più iva al 22% con finiture italiane!
(L'iva in Croazia per le nuove abitazioni e del 22%). In caso di vendita dell'immobile
ad un'altra persona basta cedere la quota societaria.
Tutto questo sistema rimane in piedi fino all'ingresso della Croazia in
Unione Europea. Dal momento in cui un cittadino straniero può rogitare come
persona fisica, la società si scioglie e si va a rogitare l'appartamento che
è in quota ad ogni singolo socio. Provate a pensare il valore che avranno quegli
appartamenti.
La legge croata da quando esiste la Croazia come stato è in continua evoluzione,
tanto che anche gli avvocati hanno qualche problemino a starci dietro, anche a
livello costituzionale in quanto dato che la Croazia ambisce ad entrare nella
Comunità Europea deve per forza cambiare metà della costituzione per adeguarsi
agli standard europei.
Un cittadino straniero che apra una ditta in Croazia per forza di cose dovrà
avere un permesso di soggiorno apposto sul passaporto rilasciato da
Zagabria, che in questo caso si chiama
Visto d’Affari. Il lavoratore straniero assunto da una ditta croata deve avere
il permesso di lavoro sempre apposto sul passaporto. La carta di identità
vale come documento turistico. La legge dice che quando un cittadino estero
entra in Croazia senza permesso di soggiorno e pernotta in una casa privata,
chi lo ospita è obbligato a segnalare la sua presenza alla polizia. Poi che
nessuno lo faccia è un’altra cosa. Queste cose stanno scritte! Nessuno le dice,
né avvocati né commercialisti, tutti fanno finta di dimenticarsene. Quando per
un controllo la finanza scopre che hai una ditta e non hai il visto in regola,
ormai è tardi e ti arriva una sanzione - pesantissima.
E veniamo al settore immobiliare. Ogni comune ha un suo piano regolatore.
Quando uno deve edificare presenta i progetti, in base ai piani regolatori
riceve la concessione edilizia e comincia a costruire. Così si dovrebbe fare.
In Croazia non è così. Dopo aver avuto la concessione dal comune bisogna mandare
i progetti a Zagabria che vengono passati in commissione edilizia di secondo
grado. Zagabria ha per legge facoltà di far modificare a suo piacimento il
progetto, senza tener conto del piano regolatore del comune. Ha la facoltà
di rendere non edificabile un terreno edificabile. Questo sta scritto nella legge croata!
Queste cose nessuno te le dice. Architetti, ingegneri, uffici, comunali, notai,
avvocati, tutti muti e “nema problema”. Uno compra la terra che ha la concessione
edilizia, parte e nessuno lo ferma, nemmeno il comune perché non è di sua
competenza fermarlo. La competenza del comune entra in ballo quando chi
abbia costruito richieda l’abitabilità. A quel punto il comune richiede la
concessione edilizia di secondo grado.
Se uno é mooolto fortunato presenta i progetti a Zagabria e passano senza modifiche,
tutto va bene. Ma se dalla commissione di Zagabria dicono che vogliono modificare
il progetto e lo stabile è già costruito, venduti gli appartamenti – e posso
testimoniare con nome e cognome chi abbia realizzato degli appartamenti nella
periferia di Pola - ci si vede recapitare da Zagabria una ordinanza di
demolizione con delle sanzioni pecuniarie pari a tre volte il valore dello
stabile. Queste cose succedono perché la commissione di Zagabria può tenere
anche due anni il progetto prima di approvarlo.
Il tutto deve essere fatto alla luce del sole, nel massimo rispetto delle
leggi della Croazia in quanto, come ditta croata con capitale italiano,
siamo tenuti d'occhio. Guai fare i furbi! Se si lavora bene si è rispettati
in quanto si porta denaro e lavoro che rimane lì e loro hanno bisogno estremo
di lavorare e di crescere.
Cordiali saluti,
Livio
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Abbiamo letto con interesse la Sua mail; in assoluto lei è la persona meglio
documentata che conosciamo. Sicuramente per poterlo fare, un vantaggio
necessario è anche essere “con un piede in zona".
A noi molti chiedono informazioni su come comprare degli immobili
in Croazia e speriamo che inserendo questa corrispondenza quanti più
la trovino interessante ed utile e ne venga fuori qualche bella cosa.
Buon lavoro,
Branko e Nicoletta
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... la corrispondenza sopra è stata fatta nel 2004. Nel frattempo sig. Duca continua essere presente con propri progetti in Croazia e riportiamo la parte della corrispondenza avuta di recente (2006) sperando che le sue esperienze e pensieri tornino come sempre utili a chi sta pensando di acquistare un immobile in Croazia :
... come forse sapete, a luglio del 2004 è stata emanata la legge che bloccava tutte le concessioni edilizie entro i 1000 metri dal mare e rendeva non edificabili ad uso residenziale i terreni entro i 70 metri dal mare.
Il terreno che avevo in prelazione a Pomer non è più idoneo per edifici residenziali, ma solo turistico
ricettivi.
Finalmente, alla fine di questo mese (settembre/2006), quasi tutti i nuovi piani regolatori dei comuni che hanno sul loro territorio delle coste, verranno presentati. In anteprima vi posso dire che l'Istria è diventato un "campo minato", perché di terreni edificabili ve ne sono pochi pronti all'uso, in quanto tutti gli altri sono si edificabili, ma quando ci saranno le infrastrutture, soprattutto la rete fognaria. Con la prossima adesione alla CE tutto il comparto edilizio in Croazia subirà una profonda revisione con un adeguamento agli standard europei per quanto riguarda l'inquinamento. Per tanto pian piano tutti gli insediamenti che sono muniti di pozzi neri perdenti, dovranno adeguarsi alle nuove normative e praticamente sarà impossibile edificare su dei fondi non raggiunti dalle canalizzazioni, a meno che non si installino dei propri depuratori fognari ad ossidazione totale.
Nell'attesa dei nuovi piani regolatori non sono rimasto fermo. Mi sono organizzato, mi sono presentato alla fiera dell'edilizia a Zagabria, presentando un nuovo modo di costruire abitazioni lungo le coste della Croazia, a basso impatto ambientale, inquinamento nullo, basso assorbimento energetico sfruttando le energie rinnovabili, ricevendo inaspettatamente il premio come miglior stand.
Fatta questa doverosa premessa Vi voglio presentare quello che sto preparando e che ha tutte le premesse per una buona riuscita. Sono "emigrato" dall'Istria in quanto i terreni, quei pochi validi hanno dei prezzi folli e sono approdato a Strarigrad Paklenica in Dalmazia … segue in Starigrad
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