Ho ricevuto con molto piacere la Vostra risposta. Nella pagina che mi
avete indicato ho individuato già un ingegnere che contatterò subito.
Vorrei, inoltre, mettervi al corrente di come intendo muovermi nel settore immobiliare.
Sono in trattativa per un terreno a
di cui vi mando una
planimetria e alcune foto.
Che cosa ne dite del posto?
La media dei prezzi al mq degli immobili nuovi attualmente si aggira intorno ai
1.700 euro/mq con vista mare. Non è molto se si fa il paragone che a Grado
per gli ultimi appartamenti vista mare il prezzo richiesto è di 4.000 euro al mq.
Visto che un italiano come persona fisica non può ancora rogitare, ma può
comprare avendo una ditta, pensavo di proporre al mercato italiano che voglia
acquisire un immobile in proprietà in Croazia una soluzione elaborata con un
notaio del posto, in piena norma di legge. Una volta individuato il terreno si
versa una caparra al proprietario del terreno e si eseguono le progettazioni
dell'immobile. Il proprietario del terreno presenta la richiesta di concessione
edilizia di primo grado al comune e di secondo grado a Zagabria. Detta operazione
è necessario farla eseguire ad un cittadino croato in quanto se si presenta la
domanda fatta da una società croata ma con titolari stranieri, per avere le
autorizzazioni a costruire potrebbero passare anche due anni, sempre che approvino
il progetto. In caso di mancata autorizzazione a costruire il padrone restituisce la caparra.
A concessione edilizia avuta si costituisce una società che si intesterà il terreno e
realizzerà la costruzione dell'immobile. I soci che faranno parte della società
entreranno nella società con l'importo esatto ed identificato nell'appartamento
che vogliono tenere. La costruzione dell'immobile viene eseguita dalla stessa società
che sarà padrona dell' intero immobile. Non mi dilungo nel dire come, ma per me è
possibile data l'esperienza che ho nel settore.
Provate a pensare ad un appartamento di 50 mq in riva al mare in Croazia al prezzo
per chi aderisce all'operazione di 50.000 euro più iva al 22% con finiture italiane!
(L'iva in Croazia per le nuove abitazioni e del 22%). In caso di vendita dell'immobile
ad un'altra persona basta cedere la quota societaria.
Tutto questo sistema rimane in piedi fino all'ingresso della Croazia in
Unione Europea. Dal momento in cui un cittadino straniero può rogitare come
persona fisica, la società si scioglie e si va a rogitare l'appartamento che
è in quota ad ogni singolo socio. Provate a pensare il valore che avranno quegli
appartamenti.
La legge croata da quando esiste la Croazia come stato è in continua evoluzione,
tanto che anche gli avvocati hanno qualche problemino a starci dietro, anche a
livello costituzionale in quanto dato che la Croazia ambisce ad entrare nella
Comunità Europea deve per forza cambiare metà della costituzione per adeguarsi
agli standard europei.
Un cittadino straniero che apra una ditta in Croazia per forza di cose dovrà
avere un permesso di soggiorno apposto sul passaporto rilasciato da
Zagabria, che in questo caso si chiama
Visto d’Affari. Il lavoratore straniero assunto da una ditta croata deve avere
il permesso di lavoro sempre apposto sul passaporto. La carta di identità
vale come documento turistico. La legge dice che quando un cittadino estero
entra in Croazia senza permesso di soggiorno e pernotta in una casa privata,
chi lo ospita è obbligato a segnalare la sua presenza alla polizia. Poi che
nessuno lo faccia è un’altra cosa. Queste cose stanno scritte! Nessuno le dice,
né avvocati né commercialisti, tutti fanno finta di dimenticarsene. Quando per
un controllo la finanza scopre che hai una ditta e non hai il visto in regola,
ormai è tardi e ti arriva una sanzione - pesantissima.
E veniamo al settore immobiliare. Ogni comune ha un suo piano regolatore.
Quando uno deve edificare presenta i progetti, in base ai piani regolatori
riceve la concessione edilizia e comincia a costruire. Così si dovrebbe fare.
In Croazia non è così. Dopo aver avuto la concessione dal comune bisogna mandare
i progetti a Zagabria che vengono passati in commissione edilizia di secondo
grado. Zagabria ha per legge facoltà di far modificare a suo piacimento il
progetto, senza tener conto del piano regolatore del comune. Ha la facoltà
di rendere non edificabile un terreno edificabile. Questo sta scritto nella legge croata!
Queste cose nessuno te le dice. Architetti, ingegneri, uffici, comunali, notai,
avvocati, tutti muti e “nema problema”. Uno compra la terra che ha la concessione
edilizia, parte e nessuno lo ferma, nemmeno il comune perché non è di sua
competenza fermarlo. La competenza del comune entra in ballo quando chi
abbia costruito richieda l’abitabilità. A quel punto il comune richiede la
concessione edilizia di secondo grado.
Se uno é mooolto fortunato presenta i progetti a Zagabria e passano senza modifiche,
tutto va bene. Ma se dalla commissione di Zagabria dicono che vogliono modificare
il progetto e lo stabile è già costruito, venduti gli appartamenti – e posso
testimoniare con nome e cognome chi abbia realizzato degli appartamenti nella
periferia di Pola - ci si vede recapitare da Zagabria una ordinanza di
demolizione con delle sanzioni pecuniarie pari a tre volte il valore dello
stabile. Queste cose succedono perché la commissione di Zagabria può tenere
anche due anni il progetto prima di approvarlo.
Il tutto deve essere fatto alla luce del sole, nel massimo rispetto delle
leggi della Croazia in quanto, come ditta croata con capitale italiano,
siamo tenuti d'occhio. Guai fare i furbi! Se si lavora bene si è rispettati
in quanto si porta denaro e lavoro che rimane lì e loro hanno bisogno estremo
di lavorare e di crescere.
Cordiali saluti,
Livio
Abbiamo letto con interesse la Sua mail; in assoluto lei è la persona meglio
documentata che conosciamo. Sicuramente per poterlo fare, un vantaggio
necessario è anche essere “con un piede in zona".
A noi molti chiedono informazioni su come comprare degli immobili
in Croazia e speriamo che inserendo questa corrispondenza quanti più
la trovino interessante ed utile e ne venga fuori qualche bella cosa.
Buon lavoro,
Branko e Nicoletta